Jaký potřebujete projekt ?

Výběr projektanta, stupně dokumentace

Každý, kdo plánuje nějakou stavbu, by si měl dobře uvědomit, že výběr dodavatele dokumentace je pro něj jedním z rozhodujících kroků, kterým budou předurčeny všechny rozhodující vlastnosti plánované stavby prakticky po celou dobu její životnosti. Podceněním důležitosti kvalitní projektové přípravy, neznalost a neinformovanost o existenci různých stupňů dokumentace staveb většinou nutně vede ke kompromisům při výstavbě i při budoucím užívání stavby, ale v celkovém důsledku i k prodražení celého procesu výstavby. Přitom náklady na projektovou přípravu představují u většiny staveb jen velmi malé procento celkových nákladů na jejich pořízení.    

Dalším aspektem při výběru dodavatele dokumentace by dnes měla být pro stavebníka i forma, jakou je dokumentace zpracována a předána. V současné době se při vytváření stavební dokumentace prakticky výhradně využívá výpočetní technika, která dává možnost dokumentaci zpracovat vše  kompletně v digitální podobě. Předávat digitální data není ale ani dnes, především u menších staveb, standardně běžné a ani žádný předpis toto nevyžaduje. Mnoho investorů si vůbec neuvědomuje o jaké budoucí možnosti sebe a budoucí vlastníky nemovitosti připravuje, pokud si nezajistí mimo odevzdání projektu v tištěné "papírové" formě i předání příslušných digitálních dat. Celou dokumentaci lze dnes přehledně zprcovat tak, že s ní prakticky kdokoliv zcela bez problémů může okamžitě začít pracovat na svém PC. To lze využít např. při výběru dodavatele stavby, při budoucí správě  nemovitosti, nebo při budoucích stavebních úpravách po celou dobu životnosti stavby.

Rozsah a obsah jednotlivých stupňů projektové dokumentace je v současné době upraven ve vyhlášce č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb.  Zde je stanoven závazný rozsah a obsah téměř všech v úvahu přicházejících stupňů projektové dokumentace, mimo dokumentaci která slouží pro předprojektovou přípravu, kam spadá např. studie stavby, nebo dokumentace k územnímu řízení. Který typ projektové dokumentace budete potřebovat určuje pro jednotlivé stavby především vyhláška č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu, tedy stavební zákon. Volbu správného stupně a potřebného rozsahu projektové dokumentace pro Vaší stavbu by jste měli necht na projektantovi, ale můžete si předem přečíst několik následujících odstavců, které pojednávají o jednotlivých nejběžnějších typech dokumentace, které pro Vás můžeme zpracovat.

Studie stavby

Studie stavby slouží k tomu, aby zákazník získal základní představu o tom, jak bude jeho stavba vypadat (z vnějšku) a fungovat (uvnitř). Studie definuje základní prostorové a objemové charakteristiky budoucí stavby.

V rámci zpracování studie zpravidla dojde mezi projektantem a zákazníkem k vyjasnění a sladění vzájemných představ o stavbě. V případě požadavku lze zpracovat takovou studii ve více variantách pro snadnější rozhodování zákazníka. Na základě studie lze také již částečně stanovit i orientační finanční náklad stavby. Zpracování takové studie může velmi usnadnit budoucí proces vlastního projektování a zamezit změnám v dalších stupňích projektů. Studie může být zpracována v různém (dohodnutém) rozsahu, někdy postačí pouze vyřešení základních půdorysných dispozic jednotlivých podlaží a základních pohledů na stavbu.

Jindy si zákazník přeje zpracovat tzv. vizualizaci, která umožní získat formou trojrozměrného (3D) modelu na počítači prakticky dokonalou představu budoucí stavby. Lze tak zobrazit jakýkoliv detail vnitřku stavby, jakýkoliv perspektivní pohled na stavbu. 

Zpracování studie není nutnou podmínkou pro další přípravu stavby, může však mimo výše uvedené účely přímo posloužit i jako základ pro zpracování dalšího stupně projektové dokumentace tak, že se doplní o některé přílohy, které jsou pro daný účel nutné. Tím dalším stupněm může být dokumentace pro získání uzemně plánovací informace, nebo dokumentace k územnímu řízení.

Dokumentace k územnímu řízení

Tento typ dokumentace (dále jen DUR) je již nutným stupněm pro určitý druh staveb. Zpracovává se v potřebném rozsahu pro posouzení stavby v územním řízení. Uzemní řízení provádí místně příslušný stavební úřad a výsledkem tohoto řízení je vydané rozhodnutí o umístění stavby. Na základě tohoto rozhodnutí již prakticky nemůže nastat situace, že by stavba nemohla být z nějakého důvodu povolena v následném stavebním řízení. Toto je podstatná jistota pro zákazníka. Zjednodušenou formou územního řízení je územní souhlas, který za určitých podmínek nahrazuje rozhodnutí o umístění stavby.

V územním řízení se především posuzuje umístění stavby a její celkové působení na okolí, odstupy od hranic pozemků, připojení stavby na potřebné sítě technického vybavení, požární ochrana budoucí stavby i případných sousedních staveb a pozemků. V závislosti na typu stavby může obsahovat rovněž vnitřní dispoziční řešení navrhovaných objektů. Mezi navrhované objekty zde nepatří jen vlastní hlavní objekt (např. rodinný dům, bytový dům nebo provozovna), ale všechny objekty související s provozem stavby. Jedná se např. o (mimo již zmíněné sítě technického vybavení) vnitřní a přípojné komunikace, oplocení pozemku, čistírna odpadních vod, úložiště paliva pro vytápění a další objekty. V DUR je možné již stanovit orientační propočet nákladů stavby. Podrobný rozsah příloh, který by měla dokumentace k územnímu řízení obsahovat je specifikován v příloze č.4 k vyhlášce č. 503/2006 Sb. o podrobnější úpravě územního řízení.

V rámci DUR je vhodné vyřešit i vnitřní dispozice jednotlivých objektů, aby v dalším stupni projektové dokumentace nebyly měněny objemové charakteristiky stavby (výška, zastavěná plocha, tvar objektu, atp.). V takovém případě by mohlo dojít k rozporu s již vydaným rozhodnutím o umístění stavby a mohla by nastat potřeba jeho změny. Pro tento účel velmi dobře poslouží výsledky práce na studii stavby. Ze stejného důvodu jako je potřeba mít dobře vyřešené vnitřní dispozice, je velmi vhodné zajistit již v rámci zpracování DUR potřebné průzkumy, jako je například inženýrsko geologický nebo přesné geodetické zaměření pozemků. Tyto podklady mohou velmi ovlivnit již základní návrh stavby.

Zjednodušným typem územního

Dokumentace pro ohlášení stavby a stavební povolení

Projektová dokumentace pro ohlášení stavby a projektová dokumentace pro stavební povolení, (dále jen PDSP), je nezbytnou přílohou pro ohlášení stavby a pro podání žádosti o stavební povolení. Po oba uvedené případy se zpracovává stejný typ dokumentace.  Stavební povolení vydává místně příslušný stavební úřad. Po jeho vydání a nabytí právní moci lze zahájit realizaci stavby.

Rozsah PDSP je opět přesně specifikován v příloze č.1 výše uvedené vyhlášky č. 499/2006 Sb. Zde uvedený obsah stačí pro vydání stavebního povolení, ale není dostatečným podkladem pro vlastní realizaci stavby. Toto je velmi důležité si uvědomit. Dokumentace  ke stavebnímu řízení může být totiž lákavou nabídkou vzhledem ke své podstatně nižší ceně oproti kompletní projektové dokumentaci.

Zpracování samostatné PDSP má význam především v případech rozsáhlejších a složitějších staveb, kdy zpracování tohoto stupně projektu a jeho následné rychlé schválení ve stavebním řízení může ušetřit čas přípravy stavby. Následovat by však vždy mělo zpracování dalšího stupně projektové dokumentace - tedy dokumentace pro provádění stavby.

Pokud se tak nestane a stavba je zadána k realizaci pouze s tímto stupněm projektu, vystavuje se stavebník (investor stavby) nebezpečí, že dílo může po mnoha stránkách dopadnout jinak, než byl původní úmysl projektanta i investora. Dokumentace  pro stavební povolení totiž nemusí jednoznačně definovat všechny konstrukce a materiály použité ve stavbě. Tyto věci do značné míry ovlivňují celkovou kvalitu i cenu stavby. V PDSP mohou být použité výrobky, materiál i některé konstrukce popsány velmi obecně. Takto obecný popis může způsobit mnoho komplikací při vlastní realizaci,  a to především při možných dohadech se stavební firmou. PDSP rovněž nemusí definovat přesné řešení technických instalací (vytápění, elektroinstalace, zdravotní instalace a další) a tím vzniká další prostor pro možná nedorozumění. V mnoha případech se tak dle našich zkušeností stává. Je tedy třeba, aby si stavebník přesně uvědomil, co získá (a co může ztratit) pokud vybere projekční firmu, která mu zpracuje pouze dokumentaci pro stavební povolení a na možnost a případně potřebu zpracování dalšího stupně dokumentace ho ani neupozorní.

Důležité pro zákazníka je rovněž to, že v rámci zpracování PDSP nejdou ještě zcela přesně stanovit náklady stavby. Závazně lze zpracovat pouze tzv. "propočet nákladů", který může doznat při rozpracování PDSP do úrovně dokumentace pro provedení stavby jistých změn. Jistým "kompromisem", například v případě přípravy menších staveb (rodinných domů) může být možnost specifikovat s projektantem části projektu, které budou více propracované (viz níže - dokumentace pro provedení stavby - PDPS). V praxi to například znamená, že stavební řešení a konstrukční řešení budou ve stupni pro provedení stavby a ostatní části projektu budou ve stupni PDSP.

Dokumentace pro výběr dodavatele

Pro výběr dodavatelské firmy je vhodné pro jistý druh staveb zpracovat návazně na PDSP takzvanou tendrovou dokumentaci, nebo též dokumentaci pro výběr dodavatele. Zjednodušeně lze říci, že se jedná o rozpracovanou dokumentaci pro stavební povolení, doplněnou o technické specifikace výrobků a konstrukcí stavby, ale především o položkový výkaz výměr a položkový kontrolní rozpočet stavby. Tímto je již stavba  celkem jasně definována, stejně tak její cena. Technické specifikace jednoznačně definují požadavky projektanta na stavbu, neomezují však dodavatele při jejich konkrétním výběru. Tím je také dán smysl tohoto stupně dokumentace.

Výkazy výměr a kontrolní rozpočet stavby by měl být důležitým dokumentem pro každého stavebníka. Na jeho podkladě by měla solidní dodavatelské firma nabídnout cenu stavby s možností kontroly provádění prací při realizaci. Jeho zpracováním může investor ušetřit nemalé náklady na stavbu.

Dokumentace pro provedení stavby

Projektová dokumentace pro provedení stavby, nebo též prováděcí projekt (dále jen PDPS) není potřebná pro vlastní stavební řízení, ale je nutná pro vlastní realizaci stavby,  jak ostatně její název napovídá. Měla by obsahovat detailně rozpracované řešení všech konstrukcí a výrobků z předchozího stupně dokumentace (PDSP) včetně potřebných detailů. Zároveň by neměl řešení PDSP výrazně měnit. PDPS je velmi důležitá pro ty, kteří chtějí, aby jejich stavba byla po všech stránkách předem jednoznačně definována a nebyl dán velký prostor pro různé změny, při realizaci stavby. Nutno dodat, že projekt pro provedení stavby může rovněž zpracovat (nebo zadat jeho zpracování) stavební firma, která realizuje stavbu. V tom případě však zapracuje jeho cenu do celkové konečné ceny stavby a zákazník většinou nemá mnoho možností zasahovat do procesu jeho tvorby, tak jako v případě volby nezávislého projektanta. Z dlouhodobé zkušenosti v mnoha případech ale nastane spíše ta varianta, že dodavatel dokumentaci pro provedení stavby ani nazpracuje sám, ani nezajistí jeho zpracování a realizuje stavbu podle nedostatečné dokumentace. 

U menších staveb může být vhodné zpracovat tzv. (dříve takto označovanou) jednostupňovou dokumentaci v rozsahu, který v sobě zahrnuje oba výše popsané typy projektů (PDSP+PDPS). Takový projekt se dá posoudit ve stavebním řízení a je rovněž bez dalších úprav použitelný pro realizaci stavby a po doplnění o výkaz výměr a rozpočet bez problémů i např. pro výběrové řízení na dodavatele stavby. Taková dokumentace jednoznačně definuje stavbu po všech stránkách.

Dokumentace skutečného provedení stavby, pasport

Projektová dokumentace skutečného provedení stavby (dále jen DSPS) by měla být vypracována jednak v případě změn při realizaci stavby jako doklad pro povolení k užívání stavby, ale především je její zpracování v zájmu vlastníka stavby. Ostatně povinnost vlastníků staveb uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci odpovídající jejímu provedení podle vydaných povolení je zakotvena ve stavebním zákonu. Je to ale také velká výhoda pro majitele, zvlášť pokud vlastní tuto dokumentaci.

Dokumentace bouracích prací

I k odstranění stávající stavby je potřebné zpracovat dokumentaci v rozsahu specifikovaném opět ve vyhlášce o dokumentaci stavby. Jde vlastně o pasport stavby doplněný o nezbytné další údaje a přílohy.

Inženýrská činnost

Pod pojmem inženýrská činnost si lze představit veškeré práce vedoucí k získání podkladů pro zahájení projektové činnosti, obstarání všech potřebných dokladů, průzkumů, posudků atp... a po zpracování daného stupně dokumentace k zajištění povolení stavby (stavební povolení) a následně povolení jejího užívání (kolaudace). V průběhu výstavby se potom jedná o autorský dozor projektanta nad prováděním stavby a technický dozor investora za účelem kontroly kvality  a průběhu výstavby.

2010 © Projektová kancelář O-pro Mlejnek & Outlý - Softwarové systémy